VHO - Từ đầu năm tới nay, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh liên tục. Người ta gọi đó là hiện tượng “ngáo” khi giá đã bị “thổi” lên một cách bất thường. Giá nhà chung cư ở mức 25 triệu đồng/m2 tại Hà Nội đã biến mất.

 Một khu chung cư ở Hà Nội Ảnh: N.KHÁNH

 Việc các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) neo giá quá cao là nguyên nhân chính khiến thị trường căn hộ chung cư căng thẳng. Nhưng vì sao doanh nghiệp lại có thể ra giá cao?

Vì sao giá căn hộ chung cư ở Hà Nội cao một cách bất thường?

Thị trường BĐS được cho là đã qua giai đoạn “dò đáy” và đã “thoát đáy”, trong đó có căn hộ chung cư. Lượng tin đăng tìm kiếm căn hộ chung cư tính đến đầu tháng 5.2024 đã tăng 66% so với cùng kỳ 2023. Trong khi đó, giới chuyên gia BĐS vẫn cho rằng, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng do hạn chế nguồn cung.

Theo Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), sau 1 năm triển khai, gói tín dụng nhà ở xã hội 125.000 tỉ đồng (mới được bổ sung thêm 5.000 tỉ đồng từ 120.000 tỉ đồng) cũng chỉ giải ngân được 415 tỉ đồng (tại 6 dự án) cho chủ đầu tư và 540 triệu đồng (tại 2 dự án) cho người mua nhà. Như vậy, việc chậm trễ triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội càng khiến cho nguồn cung nhà giá rẻ hạn chế. Bên cạnh đó, lợi dụng tình trạng khan hiếm nguồn chung cư trong thời gian dài, nên giá bán đã bị đẩy lên cao. Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), chỉ số giá chung cư tại Hà Nội ở thời điểm này đã tăng 48% so với quý I.2019. Trong tình thế đó, Bộ Xây dựng đã phải có văn bản đề nghị Hà Nội chấn chỉnh, xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư.

Một người tìm mua nhà cho biết, hồi tháng 1.2024, căn hộ 2 phòng ngủ ở dự án The Golden An Khánh (huyện Hoài Đức, Hà Nội) có giá bán 2,1 tỉ đồng/ căn. Tới đầu tháng 5, giá đã tăng thêm hơn 400 triệu đồng. Các dự án khác ở huyện này cũng đều đã vượt lên trên dưới 40 triệu đồng/ m2: Dự án Moonlight 1 - An Lạc Green Symphony giá chào bán ở mức 40-46 triệu đồng/m2; căn ở tầng đẹp, view đẹp giá lên tới 49 triệu đồng/m2. Dự án the Wisteria tại xã Kim Chung mức giá chào bán từ 36-47 triệu đồng/m2. Một khu vực khác cũng khá xa trung tâm, ở quận Long Biên, giá căn hộ tại dự án chung cư Khai Sơn City dao động từ 44-53 triệu đồng/m2; căn rẻ nhất cũng khoảng hơn 3 tỉ đồng. Còn tại quận Nam Từ Liêm, giá rao bán lên tới 60 triệu đồng/ m2, với các tòa dự kiến bàn giao nhà trong năm 2024 và 2026. Tại dự án Lumi Hà Nội (phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm), giá gốc khi đặt cọc suất mua nhà rao bán khoảng 66 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT, nếu cộng thêm thuế giá căn hộ lên tới 72 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, theo Savills Việt Nam, năm 2023 thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội đạt 150 triệu đồng/ người. So với năm 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng giá căn hộ trong cùng giai đoạn là 13%/năm. Như vậy, mức tăng giá chung cư cao hơn gấp đôi mức tăng thu nhập trung bình của người dân Hà Nội.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch VARS cho rằng, giá chung cư tại Hà Nội liên tục bị đẩy lên cao một phần do khan hiếm nguồn cung, phần còn do dự án bị mua bán lòng vòng từ chủ này sang chủ khác.

Chiêu trò thổi giá của môi giới nhà đất

Khi thị trường BĐS nói chung, căn hộ chung cư nói riêng biến động tăng thì hoạt động của môi giới (thường được gọi là “cò”) cũng rất mạnh mẽ, với nhiều chiêu thức kiếm lợi. Chiêu trò được “cò” áp dụng phổ biến nhất là đăng các thông tin hấp dẫn nhưng không có thực, hoặc dắt khách hàng tới sản phẩm BĐS không đúng nội dung đăng tải.

Để bán một lô đất, môi giới lại đi đăng nhiều thông tin các lô đất khác trong khu vực với giá bán khác nhau; kể cả đăng giá thấp để dụ người mua. Nhưng sau đó lại nói căn nhà đó không còn nữa, rồi giới thiệu khách sang căn khác giá cao hơn hoặc không đẹp bằng. Giá chung cư tăng mạnh, môi giới lại sẵn sàng dùng chiêu trò lướt sóng bằng cách chỉ đặt cọc với chủ nhà, khi có khách mua họ sang tay ngay để ăn chênh lệch. “Cò” loại này còn lập ra các Fanpage, hội nhóm mạng xã hội và website chuyên rao bán căn hộ chung cư; liên kết với nhau để tự tương tác, bình luận giả, nhằm tạo ra các giao dịch mua bán dẫn dụ người khác.

Tạo sóng ảo, bày trò bắt tay mua bán thực chất là chiêu trò “tay trái” bán sang “tay phải”. Bên cạnh đó, cũng rất cần cảnh giác trước những lời ngon ngọt của “cò”, không chỉ lúc mua mà còn cả lúc bán. Ví dụ, khách hàng mua một căn hộ với giá 2 tỉ đồng, trong vòng 4 năm, gia chủ muốn bán lại, bên môi giới sẽ trừ đi 20%, tức là 400 triệu đồng. Gia chủ không bán, lui lại năm sau thì tỷ lệ khấu trừ sẽ là 22-23%. Với các căn hộ ở dự án chưa có sổ hồng, mức khấu hao sẽ tăng lên, có khi tới 30%. Thị trường BĐS chưa thực sự hồi phục thì việc căn hộ chung cư ở Hà Nội “sốt nóng”, giá bán tăng mạnh cần phải coi là bất bình thường. Nhiều ý kiến cho rằng, nếu không có biện pháp kéo giá xuống thì nguy cơ “nổ bong bóng” có thể xảy ra.

Nói như TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, để thị trường vận hành an toàn và minh bạch, cần cơ chế pháp luật ràng buộc vai trò và trách nhiệm của lực lượng môi giới trong việc tư vấn, cung cấp thông tin, bao gồm cả thủ tục pháp lý của sản phẩm, dự án BĐS. Nói cách khác, môi giới bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề.

Ngăn chặn “nhóm lợi ích”

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, phân khúc chung cư đã có dấu hiệu “bong bóng”. Việc “thổi” giá gia tăng đến độ không biết đâu là giá “lõi”, đâu là phần thêm thắt. Đó phải được coi là yếu tố phi thị trường theo hướng tiêu cực, tạo ra sự khan hiếm giả tạo, tăng giá ảo. Trong khi đó, theo chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh, không thể “làm xiếc” với giá nhà đất nếu nguồn cung cân bằng. Nếu nguồn cung chỉ đáp ứng được khoảng 20-30% nhu cầu, những người có lợi thế sở hữu nhà đất đương nhiên sẽ “hét” giá cao.

“Giới môi giới, đầu cơ không thể “làm xiếc” với giá nhà đất nếu nguồn cung sản phẩm ra thị trường cân bằng với nhu cầu của người dân”, ông Đỉnh nói. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GPInvest, mặt bằng giá chung cư hiện nay ở Hà Nội “không thật” và rất cần có sự điều tiết của Nhà nước. Khi ở thời điểm này giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đều tăng trung bình 5% theo quý và tăng 19% theo năm. Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cũng cho rằng, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng bình quân 9%/năm trong vòng 5 năm trở lại đây. Theo ông Hiệp, mức giá như vậy thì với người lao động thu nhập 11 triệu đồng/tháng (mức quy định khởi điểm đóng thuế thu nhập cá nhân) sẽ phải tích lũy từ 35 đến 40 năm mới có thể mua được một căn hộ chung cư loại trung bình.

Không chỉ thao túng, “thổi” giá chung cư, nhiều e ngại còn đến từ “nhóm lợi ích”. Thường thì mâu thuẫn phát sinh đến từ việc sử dụng phí bảo trì chung cư. Theo quy định, phí bảo trì nhà chung cư bằng 2% giá bán diện tích do các chủ sở hữu chung cư đóng vào thời điểm trả tiền mua nhà. Quỹ bảo trì này là tài sản chung của tất cả những chủ sở hữu trong nhà chung cư. Với chung cư nhiều căn hộ, số tiền bảo trì có thể lên tới cả trăm tỉ đồng. Ban quản trị chung cư quản lý và được sử dụng quỹ bảo trì này. Tuy nhiên, số tiền nắm trong tay quá lớn đã khiến nhiều người “mờ mắt”. Đáng tiếc, khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, chính quyền địa phương lại thờ ơ đến mức khó hiểu, xem đó là chuyện nội bộ của chung cư nên chần chừ khi xử lý. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến việc các Ban quản trị hình thành “nhóm lợi ích” để trục lợi.

Nói như luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, để bảo vệ lợi ích chính đáng của cư dân chung cư thì phải ngăn chặn “nhóm lợi ích”; nhất là trong bối cảnh chung cư sẽ ngày càng là lựa chọn của cư dân đô thị.